Khi dữ liệu thị trường chưa phản ánh giá trị thực

Thị trường BĐS Việt Nam đang tồn tại nhiều nguồn dữ liệu phân tán. Giao dịch diễn ra thường xuyên, các báo cáo thị trường vẫn được công bố định kỳ, nhưng dữ liệu hiếm khi được chuẩn hóa hoặc liên thông. Trong nhiều trường hợp, thông tin quan trọng nhất là giá giao dịch thực tế lại không được ghi nhận đầy đủ. Những con số giá nhà, chung cư, đất nền thường xuyên xuất hiện trong các báo cáo thị trường và truyền thông. Tuy nhiên, câu hỏi quan trọng vẫn còn bỏ ngỏ: đó là giá chào bán hay giá giao dịch thực tế. 

Một thực trạng phổ biến khác là hiện tượng “kê khai hai giá”. Giá ghi trên hợp đồng công chứng thường thấp hơn giá chuyển nhượng thực tế nhằm giảm nghĩa vụ thuế thu nhập cá nhân và lệ phí trước bạ. Theo quy định hiện hành, thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng BĐS được tính ở mức 2% trên giá chuyển nhượng, trong khi lệ phí trước bạ là 0,5% giá trị tài sản. Tổng cục Thuế nhiều lần cảnh báo tình trạng này gây thất thu ngân sách và làm sai lệch dữ liệu giao dịch.

BĐS Việt Nam ghi nhận thực trạng phổ biến là hiện tượng “kê khai hai giá”. Ảnh minh hoạ

Hệ quả nằm ở chỗ dữ liệu lịch sử của thị trường, vốn là nền tảng cho hoạt động định giá, lại thiếu độ tin cậy. Khi giá trị ghi nhận trên hợp đồng lệch đáng kể so với giá thực tế, các hệ thống phân tích thị trường khó phản ánh chính xác biến động giá.

Ông Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, từng nhận định việc kê khai giá không phản ánh thực tế khiến cơ sở dữ liệu thị trường và hệ thống định giá đất thiếu nền tảng tham chiếu đáng tin cậy.

Khoảng trống dữ liệu cũng thể hiện rõ trong hoạt động tín dụng. Theo số liệu thị trường, tài sản BĐS ước tính chiếm tỷ trọng 65-70% trong danh mục thế chấp của các ngân hàng thương mại Việt Nam. Tuy vậy, quy trình định giá giữa các tổ chức tín dụng chưa có chuẩn thống nhất. Cùng một tài sản có thể được định giá khác nhau giữa các ngân hàng.

Ở góc độ nhà đầu tư, thiếu dữ liệu tham chiếu khiến quá trình đánh giá rủi ro trở nên khó khăn. Các báo cáo của Savills, CBRE hay JLL cung cấp góc nhìn tổng quan về thị trường, nhưng phần lớn dữ liệu vẫn dựa trên giá chào bán hoặc khảo sát thị trường.

Theo bà Nguyễn Quỳnh Trang, Giám đốc Bộ phận Định giá và Tư vấn của Savills Hà Nội, khi hệ thống dữ liệu đất đai và nhà ở được đồng bộ trên phạm vi toàn quốc, việc xây dựng bảng giá đất chi tiết và minh bạch sẽ khả thi hơn, từ đó giúp nâng cao tính minh bạch của thị trường.

Khi thiếu cơ sở dữ liệu tham chiếu đáng tin cậy, ngân hàng thường áp dụng hệ số chiết khấu cao hơn khi xác định giá trị tài sản thế chấp nhằm giảm rủi ro thông tin bất cân xứng. Điều này khiến khả năng tiếp cận vốn của doanh nghiệp và cá nhân phụ thuộc nhiều vào cách đánh giá của từng tổ chức tín dụng.

Hướng tới hạ tầng dữ liệu BĐS

Ngoài dữ liệu giao dịch, thông tin quy hoạch cũng là yếu tố quan trọng quyết định giá trị BĐS. Tuy nhiên, dữ liệu quy hoạch hiện tồn tại dưới nhiều định dạng khác nhau và được quản lý bởi nhiều cơ quan, từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phân khu đến quy hoạch chi tiết dự án. Các lớp dữ liệu này chưa được tích hợp trong một hệ thống truy vấn thống nhất theo tọa độ thửa đất.

Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và Đánh giá Thị trường BĐS Việt Nam, cho rằng một hệ thống dữ liệu đất đai đầy đủ và được cập nhật thường xuyên sẽ giúp giảm tranh chấp, rút ngắn thời gian giao dịch và nâng cao niềm tin của nhà đầu tư.

Nhận diện khoảng trống dữ liệu, chính sách quản lý thị trường đang có những bước điều chỉnh quan trọng. Nghị định 357/2025/NĐ-CP quy định xây dựng hệ thống thông tin và cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường BĐS trên phạm vi toàn quốc. Theo quy định, hệ thống thông tin này sẽ thu thập dữ liệu về dự án BĐS, nguồn cung nhà ở, tình hình giao dịch và biến động thị trường. Đồng thời, mỗi BĐS sẽ được gắn mã định danh điện tử duy nhất, tạo cơ sở để kết nối thông tin về pháp lý, giao dịch và quy hoạch của tài sản.

Song song với nỗ lực từ cơ quan quản lý, các doanh nghiệp công nghệ BĐS đang tham gia xây dựng hạ tầng dữ liệu thị trường. Meey Group là một trong những đơn vị phát triển hạ tầng dữ liệu và công cụ phân tích BĐS tại Việt Nam, có thể kể đến: Meey Land kết nối nhu cầu tìm kiếm, đăng tin và giao dịch; Meey Map hỗ trợ tra cứu quy hoạch trên bản đồ số; Meey CRM giúp môi giới, doanh nghiệp quản lý khách hàng, nguồn hàng và quy trình bán hàng…

Theo ông Mai Văn Tuyển, Giám đốc Công nghệ Meey Group, dữ liệu BĐS cần được chuẩn hóa và liên thông giữa nhiều hệ thống khác nhau để hình thành nền tảng thông tin thống nhất cho thị trường.

Quản lý dữ liệu BĐS trên ứng dụng Meey CRM

“Dữ liệu tồn tại ở nhiều nguồn như hồ sơ công chứng, hệ thống thuế, dữ liệu đất đai và báo cáo thị trường. Khi các nguồn dữ liệu này được chuẩn hóa và kết nối, thị trường sẽ có cơ sở thông tin rõ ràng hơn cho hoạt động định giá, đầu tư và tín dụng” - ông Tuyển cho biết.

Theo một số báo cáo thị trường, lĩnh vực proptech tại Việt Nam được ước tính đạt quy mô khoảng 540 triệu USD vào năm 2025 và tiếp tục tăng trưởng cùng quá trình đô thị hóa và số hóa giao dịch BĐS.

Trong dài hạn, một hệ thống dữ liệu BĐS hoàn chỉnh cần kết nối ba lớp thông tin cơ bản: dữ liệu giao dịch thực tế, dữ liệu quy hoạch có thể truy vấn theo tọa độ thửa đất và dữ liệu pháp lý gắn với mã định danh tài sản. Khi các lớp dữ liệu này vận hành đồng bộ, thị trường sẽ có cơ sở tham chiếu rõ ràng hơn cho hoạt động định giá và đầu tư.