Khi phần lớn giao dịch BĐS tại Việt Nam vẫn được thực hiện thủ công, các doanh nghiệp PropTech đang đứng trước một dư địa thị trường lớn nhưng cũng nhiều thách thức. Ông Marc Knapper, cựu Đại sứ Hoa Kỳ tại Việt Nam, đặt vấn đề ở một góc nhìn khác: minh bạch hóa thị trường bằng dữ liệu là câu chuyện của công nghệ, đồng thời cũng là câu chuyện về thể chế, niềm tin thị trường và năng lực hội nhập của khu vực kinh tế tư nhân.
Thị trường công nghệ bất động sản Việt Nam đang ở giai đoạn chuyển động mạnh nhất trong gần một thập kỷ qua. Theo thống kê của FinREI Investment, hiện có khoảng 156 công ty PropTech đang hoạt động tại Việt Nam, với quy mô thị trường đạt khoảng 512,4 triệu USD vào năm 2023 và được dự báo tăng trưởng 18,7% mỗi năm trong giai đoạn 2024 – 2029. Trên toàn cầu, Fortune Business Insights ước tính thị trường PropTech thế giới sẽ tăng từ 36,55 tỷ USD năm 2024 lên 89,93 tỷ USD vào năm 2032, với tốc độ tăng trưởng kép (CAGR) đạt 11,9%.
Ông Marc Knapper, cựu Đại sứ Hoa Kỳ tại Việt Nam, trao đổi với lãnh đạo Meey Group hôm 4/5. Ảnh: Meey Group.
Tuy vậy, các nghiên cứu thị trường đều thống nhất một điểm: PropTech Việt Nam mới đang ở giai đoạn 2.0, từng bước chuyển sang 3.0, chậm hơn đáng kể so với mặt bằng thế giới. Phần lớn doanh nghiệp vẫn dừng ở mô hình “đăng tin rao vặt” hoặc cung cấp công cụ rời rạc, thiếu sự kết nối dữ liệu xuyên suốt giữa các khâu trong chuỗi giá trị bất động sản. TS. Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, từng nhận định rằng đặc thù bất động sản là tài sản có giá trị lớn nhưng thị trường lại rất thiếu thông tin, và việc số hóa quản lý cùng giao dịch là điều kiện cần để các bên tham gia tiếp cận thông tin công khai, minh bạch, đủ độ tin cậy.
Hệ sinh thái dữ liệu thay vì những công cụ rời rạc
Cách tiếp cận của Meey Group đi ngược lại xu hướng phổ biến trong nước. Thay vì xây dựng một sản phẩm đơn lẻ rồi mở rộng dần, doanh nghiệp lựa chọn ngay từ đầu mô hình hệ sinh thái tích hợp. Meey Land vận hành kho dữ liệu bất động sản tổng hợp từ giao dịch, so sánh thị trường đến quy hoạch và các chỉ số vĩ mô. Meey Map cung cấp bản đồ số phục vụ tra cứu quy hoạch, hạ tầng và các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản. Meey CRM số hóa hoạt động môi giới, từ quản lý khách hàng đến phân tích hiệu quả kinh doanh.
Điểm cốt lõi nằm ở chỗ các sản phẩm không vận hành tách biệt mà chia sẻ chung một lớp dữ liệu. Khi cần biết quy hoạch, nhà đầu tư tra cứu trên Meey Map. Khi cần định giá, họ truy vấn cơ sở dữ liệu giao dịch của Meey Land. Khi cần chốt giao dịch, họ vận hành trên Meey CRM. Chu trình khép kín này phần lớn các nền tảng đăng tin truyền thống tại Việt Nam chưa làm được. Sau 6 năm xây dựng, lớp dữ liệu tích lũy được lãnh đạo Meey Group xác định là tài sản cốt lõi, khó sao chép. Khi thị trường bất động sản truyền thống vừa trải qua chu kỳ điều chỉnh sâu chưa từng có trong hơn một thập kỷ, vai trò của các nền tảng dữ liệu càng trở nên cấp thiết, được xem là cơ hội chiến lược để thiết lập lại cấu trúc thị trường theo hướng minh bạch và linh hoạt hơn.
Góc nhìn của nhà ngoại giao về khu vực tư nhân công nghệ
Tại buổi trao đổi với lãnh đạo Meey Group ngày 4/5, ông Marc Knapper đặt vấn đề rộng hơn câu chuyện sản phẩm. Điều khiến các nhà đầu tư và đối tác Mỹ quan tâm khi nhìn vào một doanh nghiệp công nghệ tại thị trường mới nổi không nằm ở quy mô sản phẩm hay tốc độ tăng trưởng tức thời, mà ở khả năng giải bài toán cụ thể của thị trường bằng dữ liệu có thể kiểm chứng. Hệ sinh thái Meey Group khác biệt rõ rệt ở chỗ tích hợp đồng thời nhiều lớp dịch vụ trong một hạ tầng duy nhất.
Bà Nguyễn Lý Kiều Anh, Tổng Giám đốc Meey Group, giới thiệu về tập đoàn. Ảnh: Meey Group.
Ông Knapper cũng nhận định thêm về vai trò của khu vực tư nhân trong nền kinh tế Việt Nam. Khoảng cách giữa Việt Nam và các nền kinh tế đi trước hiện nay chủ yếu ở vốn, chính sách và văn hóa đổi mới. Khi môi trường pháp lý phù hợp được hoàn thiện và mạng lưới kết nối quốc tế đủ mạnh, đổi mới sáng tạo từ khu vực tư nhân hoàn toàn có thể tạo ra những chuyển đổi mang tính bước ngoặt cho cả nền kinh tế. Điều này trùng khớp với định hướng được Bộ Chính trị xác lập tại Nghị quyết 57-NQ/TW ban hành tháng 12/2024, trong đó người dân và doanh nghiệp được xác định là trung tâm, là chủ thể, nguồn lực và động lực chính của tiến trình đột phá phát triển khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia.
Ngoài ra, khi giao dịch bất động sản được số hóa và minh bạch hóa, nguồn thu ngân sách sẽ được nâng lên đáng kể, đồng thời giảm rủi ro rửa tiền và các giao dịch ngoài hệ thống.
Khoảng trống thể chế và bài toán tương lai
Dù dư địa thị trường lớn, các doanh nghiệp PropTech Việt Nam vẫn phải đối mặt với nhiều khoảng trống thể chế. Khung pháp lý liên quan đến giao dịch bất động sản trực tuyến, bảo mật dữ liệu, định danh điện tử và bảo vệ quyền lợi người tiêu dùng còn trong quá trình hoàn thiện. Luật Dữ liệu có hiệu lực từ ngày 1/7/2025 xác định dữ liệu là tài nguyên và từng bước phát triển dữ liệu thành tài sản, nhưng việc cụ thể hóa cho lĩnh vực bất động sản vẫn cần thêm các văn bản hướng dẫn chuyên ngành.
Nghị quyết 193/2025/QH15 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc biệt cho khoa học, công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số quốc gia được đánh giá là cơ sở quan trọng để tháo gỡ điểm nghẽn về cơ chế tài chính, đầu tư và thử nghiệm mô hình mới. Số liệu mới nhất cho thấy quy mô kinh tế số Việt Nam năm 2025 đạt khoảng 72,1 tỷ USD, chiếm 14,02% GDP, với mục tiêu nâng tỷ trọng kinh tế số lên trên 40% GDP vào năm 2035. Trong đó, lĩnh vực bất động sản là một trong những mảnh đất tiềm năng nhất cho các doanh nghiệp công nghệ Việt Nam.
Câu chuyện minh bạch hóa thị trường bất động sản đã vượt khỏi phạm vi nội bộ doanh nghiệp, là phép thử về năng lực của khu vực tư nhân công nghệ Việt Nam trong việc giải các bài toán quốc gia, đồng thời chỉ dấu cho khả năng hội nhập của nền kinh tế khi tiêu chuẩn quốc tế về dữ liệu ngày càng khắt khe. Theo ông Marc Knapper, hành trình này đòi hỏi sự đồng hành đồng thời của ba lớp: doanh nghiệp đủ kiên định để xây dựng hạ tầng dữ liệu dài hạn, thể chế đủ linh hoạt để khuyến khích đổi mới, và một hệ sinh thái kết nối quốc tế đủ mạnh để các sản phẩm “Make in Vietnam” có cơ hội kiểm chứng trên những thị trường khắt khe nhất.
