Nhiều người mua nhà tại Việt Nam vẫn quyết định xuống tiền cho một thửa đất trị giá hàng tỷ đồng dựa trên lời môi giới, tấm sơ đồ in màu và những thông tin truyền miệng. Khung pháp lý về công khai quy hoạch đã tương đối đầy đủ, còn cơ sở dữ liệu đất đai quốc gia đang được các địa phương đẩy nhanh hoàn thiện.
Bất cân xứng thông tin đẩy rủi ro về phía người mua
Với khoản đặt cọc vài trăm triệu đồng, người mua thường chỉ có một buổi xem đất để quyết định, trong tay là tấm sơ đồ phân lô do môi giới cung cấp, vài lời xác nhận của người dân quanh khu vực cùng lời cam kết “pháp lý sạch”, còn xác nhận từ cơ quan Nhà nước gần như chưa có. Tình trạng này vẫn phổ biến trên thị trường năm 2026, xuất phát từ chính cấu trúc thông tin của thị trường đất đai.
Trong chuỗi giao dịch, người mua cá nhân đứng ở vị trí bất lợi nhất về thông tin, bởi chủ đầu tư, đơn vị phát triển dự án và các môi giới chuyên nghiệp thường tiếp cận hồ sơ nhanh hơn, theo dõi biến động quy hoạch sát hơn, trong khi người mua phổ thông chủ yếu dựa vào internet, lời giới thiệu hoặc những tài liệu được cung cấp một chiều. Cũng vì thế, rủi ro thường chỉ lộ diện khi giao dịch đã đi khá xa, chẳng hạn lúc xin giấy phép xây dựng hoặc rà soát pháp lý kỹ hơn mới phát hiện tài sản nằm trong diện quy hoạch khác với thông tin ban đầu, khi hợp đồng đã ký và tiền đã chuyển.
Hiện tượng được kinh tế học gọi là bất cân xứng thông tin, khiến cả hai nhóm người mua đều chịu thiệt khi chi phí xác minh quá cao, bởi người thận trọng thường chấp nhận bỏ lỡ những giao dịch tốt, còn người vội vàng phải gánh những rủi ro không nhìn thấy.
Trong chuỗi giao dịch, người mua cá nhân đứng ở vị trí bất lợi nhất về thông tin
Khi rơi vào tay kẻ xấu, khoảng trống ấy trở thành công cụ để chiếm đoạt tài sản. Hồi tháng 4/2026, TAND TP Hà Nội tuyên án chung thân một chủ tịch HĐQT công ty quản lý tài sản về tội lừa đảo chiếm đoạt hơn 30,8 tỷ đồng, với thủ đoạn tự lập bản đồ quy hoạch 1/500 sai khác bản được cấp có thẩm quyền phê duyệt, khiến nhà đầu tư đặt mua sau khi xem đúng tờ bản đồ ấy.
Thu hẹp khoảng cách giữa quy định và năng lực tra cứu
Về mặt pháp lý, nghĩa vụ công khai thông tin quy hoạch đã được xác lập khá rõ, khi khoản 4 Điều 75 Luật Đất đai 2024 quy định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất phải được công bố chậm nhất 15 ngày sau khi phê duyệt, đồng thời duy trì công khai trong suốt thời kỳ thực hiện, còn Luật Tiếp cận thông tin số 01/2026/QH16 có hiệu lực từ ngày 1/9/2026 tiếp tục mở rộng danh mục bắt buộc công khai sang kế hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất cùng phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Điểm nghẽn hiện nằm ở tầng dữ liệu. Theo báo cáo ngày 21/9 của Bộ Nông nghiệp và Môi trường gửi Phó Thủ tướng, tính đến 15/9 cả nước đã tổng hợp tiến độ hơn 105 triệu thửa đất tại 34 tỉnh, thành phố, trong đó 68,3 triệu thửa đã được đồng bộ lên hệ thống, với 47,77 triệu thửa đạt tiêu chí "đúng - đủ - sạch - sống" (tăng 9,17 triệu thửa so với cuối tháng 7) và 20,53 triệu thửa cần tiếp tục bổ sung, xác thực, trong khi 36,77 triệu thửa khác vẫn chưa có cơ sở dữ liệu. Phát biểu tại họp báo ngày 16/9, ông Mai Văn Phấn, Phó Cục trưởng Cục Quản lý đất đai, cho biết số thửa đạt chuẩn tương đương khoảng 70% số thửa đã có dữ liệu, còn mục tiêu Thủ tướng đặt ra cho năm nay là tối thiểu 80%.
Phía sau các con số ấy là bài toán nguồn lực, theo ông Phấn, một số địa phương phải huy động giáo viên, sinh viên tham gia đối soát dữ liệu trong lúc nhiều nơi mới bố trí được một phần kinh phí, khiến tiến độ giữa các địa bàn chênh lệch đáng kể; Tuyên Quang, với trên 3,6 triệu thửa đất, khoảng 41,1% thửa có cơ sở dữ liệu. Trước thực tế này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề xuất lùi thời hạn hoàn thành cơ sở dữ liệu đất đai đến tháng 12/2027.
Ngay cả khi dữ liệu đạt chuẩn, người mua vẫn gặp rào cản phân mảnh, bởi thông tin cần cho một quyết định mua nằm rải rác ở nhiều lớp hồ sơ, từ quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết đến hồ sơ địa chính.
Một số doanh nghiệp công nghệ bất động sản trong nước đang phát triển công cụ tra cứu dựa trên dữ liệu công khai
Một số doanh nghiệp công nghệ bất động sản trong nước đang phát triển công cụ tra cứu dựa trên dữ liệu công khai, trong đó có Meey Group với nền tảng Meey Map, cho phép tra cứu quy hoạch theo từng thửa đất, hiển thị trực quan trên bản đồ, tích hợp nhiều lớp dữ liệu trong một giao diện, phủ 34 tỉnh thành.
“Chúng tôi không đặt mục tiêu thay thế văn bản của cơ quan nhà nước. Điều chúng tôi theo đuổi là giúp người mua đặt tấm sơ đồ nhận từ môi giới cạnh dữ liệu chính thống, tự nhận ra điểm sai lệch trước khi chuyển tiền cọc”, ông Hoàng Mai Chung, Chủ tịch HĐQT Meey Group, chia sẻ.
Từ ngày 4/10 đến 5/10/2026, người dân có thể trực tiếp trải nghiệm Meey Map tại không gian “Trạm Quy hoạch Số” của Meey Group, trong khuôn khổ Ngày hội Đổi mới sáng tạo Quốc gia (Vietnam Innovation Day) năm 2026 tổ chức tại Trung tâm Hội nghị Quốc gia (Hà Nội), sự kiện có chủ đề “Đổi mới sáng tạo - Động lực phát triển toàn xã hội”. Tại đây, công chúng được tự tay tra cứu một thửa đất trên bản đồ số, đối chiếu các lớp quy hoạch và nhận diện rủi ro trước khi ra quyết định giao dịch.
